Alışveriş merkezleri ekonominin en dinamik olduğu alanlar. Sektörün her yıl %25’lere varan büyümeler yaşaması bunun en önemli kanıtı. Özellikle 2005 sonrası dönemde Türkiye giderek AVM cenneti bir ülke haline gelmeye başladı. Ancak AVM’lerin yalnızca belli başlı şehirlerde birikmiş olması henüz bu sektörde fazlaca gidilecek yolun olduğunu gösteriyor. 2012’nin ilk yarısındaki verilere göre Türkiye’de AVM bulunan il sayısı 52. Yani neredeyse ülkemizdeki illerin yarısında henüz AVM yok. Bunun pazar yapısı, coğrafi özellikler, gelişmişlik seviyesi gibi pek çok nedeni var. Ancak önümüzdeki 5 yıl içinde bu AVM’siz illerin birçoğunun en az 1 tane AVM’ye kavuşması planlanıyor. Şu an toplam yatırım tutarı 35 Milyar Dolar olan bu sektörün 2011 yılı cirosu 39 Milyar TL. Yalnızca 2012 yılının ilk 6 ayındaki ciro artışı %15 oranında. 2012’nin ikinci 6 ayında kiralanabilir AVM alanı 8.8 milyon metrekare. Başta söylediğimiz 35 Milyar Dolarlık yatırımın 12 Milyar Doları yabancı sermaye. Büyüyen ekonomi, kişi başına harcama miktarının giderek artması ve perakende sektörüne hitap eden markaların hızla büyümesi haliyle bu alandaki yabancı sermayeyi ülkemize çekiyor.
Peki bu rakamlar ne ifade ediyor? Aslında bu rakamlar değişen yaşam ve tüketim kültürümüzün birer sonucu. 2000’lerin başından beri dert yandığımız ‘küçük esnaf bitiyor’ durumunun özetini oluşturuyor bu rakamlar. Evet, küçük esnaf bitiyor. Ve yepyeni bir tüketim kültürü oluşuyor. Biz 90’lı yıllarda doğan ‘x ve y kuşağı arasında sıkışmış kuşak’ olarak bu değişimin kobaylarıyız maalesef. Muhtemelen ‘z kuşağı’ bu yakınmalardan bihaber olacak. Çünkü zaten birçoğu küçük esnafı göremeyecekler bile.
Diğer yandan AVM’lere yalnızca tüketim alanları olarak bakmak çok yanlış olacaktır. AVM'ler artık birer yaşam alanı. Sinema ve tiyatro salonları, buz pistleri, oyun alanları vb. pek çok farklı aktiviteyi bir araya getiriyorlar. Bu yaşam alanı yaratma çabasının sebebinin de terör saldırıları, doğal afetler gibi pek çok olay yüzünden insanlarda baş gösteren güven problemi olduğunu düşünüyorum. Üst düzey güvenlik önlemleriyle döşeli AVM’lerde insanlar kendilerini dışarıda olduklarından daha güvenli hissediyorlar. Tabi ki bunun geçerliliği tartışılır.
Diğer yandan bu pazarla ilgili yapılan araştırmalara baktığımızda; uzmanlar pazarda 3 neslin hakim olduğunu söylüyor. Birinci nesil; bağlantısız mimari yapılar. Yani gökyüzüyle bağlantısı tamamen kesilmiş, kapalı kutu şeklinde AVM’ler. İkinci nesil, AVM’ler biraz daha açık mimariler. Kısmen de olsa dışarıyı gören, dışarının ışığını içeriye alan yapılar. Üçüncü nesil AVM’ler ise giderek daha fazla dışarıya açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller. AVM’lerin farklılaşmasında diğer bir unsur ise; cadde merkezleri, güç merkezleri, bölgesel merkezler, moda merkezleri gibi konseptler. Örneğin Akmerkez bir moda merkezi. Uzmanlar bu tarz konseptlerin gelecekte daha da fazlalaşacağını söylüyor. Yani marka konumlandırmasındaki segmentasyon bu sektöre de girecek gibi görünüyor. Bu yüzden ilerde Çocuk AVM’leri, Spor AVM’leri gibi AVM’ler görmemiz olası.
Aslında bu tarz konsept AVM’lere biz toplum olarak uzak değiliz. Mısır çarşısı, Kuyumcular Çarşısı gibi alışveriş alanlarının bölümlenmesi tarihimizde çok eskilere dayanıyor. Sadece günümüzdeki AVM segmentasyonunun formları biraz farklı.
Sonuç olarak; yeni yapılacak olan AVM’lerin fiyat, ürün, hizmet gibi maddi faydalardan çok belli konseptler çerçevesinde her zaman söylediğimiz deneyim ekonomisine daha yatkın alanlar olması gerekiyor. Aksi takdirde eski AVM’lerden farklılaşarak insanları çekmeleri olanaksız hale gelecek ve sadece lokasyon bazlı avantajı elinde bulunduranlar kar edecektir.